精装修房验房细则

编制单位：南京盛寰宇工程监理有限公司

 

一、术语： 

1、 推算值

       根据设计文件，由建筑设计层高、轴线等尺寸减去结构构件和装修层等尺寸计算得出的数值。

2、  偏差 

实测值与推算值之差；

3、 极差

       同一自然间内实测值中的最大值与最小值之差。

4、 分户验收检查单元

分户验收过程中划分的最小检查单位。

5、空间尺寸 

住宅工程室内自然间内部净空尺寸，主要包括净开间、净进深和净高度尺寸。

6、 积水 

自然排水后残留水最深超过5mm的水体。

 

二、室内地面；

 

1、普通水泥楼地面（混凝土、水泥砂浆楼地面）

 

1.1  面层与基层应结合牢固，无空鼓缺陷。

检验方法：用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，间隔400-500㎜均匀布点，逐点敲击。

检查数量：对所有布点全数检查

注：自然间内，空鼓面积不大于400cm2空鼓少于2处，可不作为空鼓缺陷。

1.2  水泥楼地面工程面层应平整，不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷，阴阳角应方正顺直。

检验方法：俯视地坪观察检查

检查数量：逐间检查

1.3  水泥楼地面表面平整度及水平度

 检验方法：1）平整度用2m靠尺和楔形塞尺进行检查；平整度不应大于5mm，

2）水平度用激光水平仪或水平尺、托尺、塞尺、尺量检查；水平度5mm/2m

检查数量：逐间检查，每间检查不少于2处

 

2  板块楼地面面层；

 

2.1  板块面层与基层上下层应结合牢固、无空鼓缺陷。

检验方法：用小锤轻击检查

检查数量：对每一自然间板块地面按梅花形布点进行敲击，板块阳角处应全数检查。

注：自然间内存在局部空鼓单块板块（面积不大于单块板材面积的20%），且数量不超过板块总数的5%，可不作为空鼓缺陷。

2.2  板块面层表面应洁净、平整、无明显色差，接缝均匀、顺直，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷。

检验方法：俯视地坪检查板块面层观感质量缺陷。

检查数量：全数检查。

 

3 木、竹楼地面面层；

 

3.1  木、竹面层铺设应牢固、粘结无空鼓，脚踩无响声。

检验方法：观察、脚踩或用小锤轻击检查

检查数量：对每一自然间木、竹地面按梅花形布点进行检查，

3.2  木、竹面层表面应洁净、平整、无明显色差，接缝严密、均匀，面层无损伤、划痕等缺陷。

检验方法：检查木、竹面层观感质量缺陷，俯视面层观察检查。

检查数量：全数检查。

注：同一自然间每处轻微划痕最长不超过100㎜，所有划痕累计长度不超过300㎜。

 

4  室内楼梯；

 

4.1室内楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求，相邻踏步高差、踏步两端宽度差不应大于10mm，旋转楼梯梯段的每踏步两端宽度偏差与推算值不大于5mm。

检验方法：尺量检查。

检查数量：全数检查。

4.2  室内楼梯面层的质量按材质不同分别对应本章的质量验收要求进行验收。

 

三、室内墙面、顶棚抹灰工程

 

1  室内墙面；

1.1  墙面抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。

检查方法：空鼓用小锤在可击范围内轻击，间隔400～500㎜均匀布点，。

检查数量：全数检查

注：自然间内，空鼓面积不大于400cm2空鼓少于2处，可不作为空鼓缺陷

1.2  墙面平整度，颜色基本均匀，立面垂直度、表面平整度应符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001中表4.2.11的相关要求，阴阳角应顺直。不应有爆灰、起砂和裂缝。

检查方法：距墙面0.8～1.0m处观察检查。

检查数量：全数检查。

1.3  墙面涂料饰面层应粘接牢固，不得有楼图、透底、起皮、掉粉和反锈等缺陷。

检验方法：观察、手摸检查。

  检查数量：全数检查。

1.4  墙面涂料饰面层不应有爆灰、裂缝、起皮，同一墙面无明显色差；表面无划痕、损伤、污染，阴阳角应顺直。

检查方法：距墙面0.8～1.0m处观察检查。

检查数量：全数检查。

1.5  墙面裱糊面层粘结牢固，不得有漏贴、补贴、脱层空鼓和翘边；软包的龙骨、衬板、边框应安装牢固，无翘曲，拼缝应平直。

检验方法：观察、手摸检查。

  检查数量：全数检查。

5.1.6  裱糊墙面应平整、色泽一致，相邻两幅面层不显拼缝，不离缝，花纹图案应自然吻合；同一块软包面料不应有接缝，四周应绷压严密。

检查方法：手摸，距墙面0.8～1.0m处观察检查。

检查数量：全数检查。

1.6  墙面饰面板（砖）面层应结合牢固，无空鼓缺陷。

检查方法：用小锤轻击检查。

检查数量：每一自然间内间隔400～500㎜按梅花形布点进行敲击，板块阳角处应全数检查。

注：自然间内存在局部空鼓，单块板块（面积不大于该板块的20%），且数量不超过板材总数的5%，可不作为空鼓缺陷。

墙面饰面板（砖）面层表面应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷。

检查方法：手摸，距墙面0.8～1.0m处观察检查。

检查数量：全数检查。

 

四、室内顶棚抹灰

 

1  顶棚层与基层之间及各抹（批）灰层之间必须粘接牢固，无空鼓。

检查方法：观察检查。当发现顶棚抹（批）灰有裂缝、起鼓等现象时，采用小锤轻击检查。

质量要求：全数检查。

2  顶棚抹（批）灰应光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝，表面应平整。

  检查方法：观察检查。

检查数量：全数检查。

3  室内顶棚涂饰面层的质量验收要求同本规程第5.1.3条、第5.1.4条。

4  室内顶棚裱糊面层的质量验收要求同本规程第5.1.3条、第5.1.4条。

 

五、空间尺寸

 

1  室内净开间、进深和净高的空间尺寸偏差和极差应符合表6.0.1的规定。

表6.0.1空间尺寸的允许偏差值和允许极差值

   注：经过装修，允许偏差值、允许级差值各减小5㎜。

检查方法：

1  空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。

2  空间尺寸测量宜按下列程序进行：

1）在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。

2）每个房间分别测量净开间、进深尺寸不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）50cm；每个房间测量净高尺寸不少于5处，测量部位为房间四角距纵横墙50cm处及房间几何中心处。

3）每户检查时应按附录A进行记录，检查完毕检查人员应及时签字。

3  特殊形状的自然间可单独制定测量方法。

检查数量：自然间全数检查。

 

六、 门窗、护栏和扶手、隔断、玻璃安装工程

 

1  门窗工程

 

1.1  门窗应开关灵活，关闭严密，无倒翘。

检查方法：观察、手扳检查。

  检查数量：全数检查。

1.2  门窗配件的规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。配件应采用不锈钢、铜等材料，或有可靠的防锈措施。

检查方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。

  检查数量：全数检查。

1.3  门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。铝合金门窗的橡胶封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。

  检查方法：观察、手扳检查。

  检查数量：全数检查。

1.4  有排气孔的门窗，其排水孔应畅通，排水孔位置、数量及窗台流水坡度、滴水线（槽）设置满足设计要求。

检查方法：观察、手扳检查。

检查数量：全数检查。

1.5  分户门的种类、性能应符合设计要求；开启灵活，关闭严密，无翘曲，表面色泽均匀，无明显损伤和划痕。

检查方法：检查质保书及检测报告，观察、开启检查。

检查数量：全数检查。

1.6  内门种类应符合设计要求；内门开关灵活，关闭严密，无倒翘，，表面无损伤、划痕

  检查方法：观察、开启检查。

  检查数量：全数检查。

1.7  窗帘盒、门窗套种类及台面应符合设计要求；门窗套平整，线条顺直，接缝严密，色泽一致，门窗套及台面表面无划痕及损坏。

  检查方法：观察；手摸检查。

  检查数量：全数检查。

 

2 护栏和扶手工程

 

2.1  护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。

 检验方法：观察、尺量检查；手扳检查。

  检查数量：全数检查。

 

3  玻璃安装工程

 

3.1  玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向应符合设计和相应规范要求。

  检查方法：观察、尺量检查；检查玻璃标记。

  检查数量：全数检查。

3.2 落地门窗、玻璃隔断的安全措施应符合下列要求：

1  落地门窗、玻璃隔断等易受人体或物体碰撞的玻璃，应在视线高度设醒目标志或护栏。

2  碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的护拦。

  检查方法：观察检查。

  检查数量：全数检查。

3.3  安装后的玻璃应牢固，不应有裂缝、损伤和松动。中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸气。

  检验方法：尺量、观察检查。

  检查数量：全数检查。

4 、 橱柜工程

 

4.1  橱柜安装位置、固定方法应符合设计要求，且安装必须牢固。配件齐全，开启方便。

检验方法：观察、手扳检查。

  检查数量：全数检查。

4.2 橱柜表面平整、洁净、色泽一致，无裂缝、翘曲及损坏。橱柜裁口顺直，拼缝严密。

检查方法：观察检查。

  检查数量：全数检查。

 

七、防水工程

 

1  工程竣工时，墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。

  检查方法

1.1 进户目测观察检查，对户内外墙体发现有渗漏水、渗湿、印水及墙面开裂现象的部位做醒目标记，查明渗漏、开裂原因，并将检查情况作详细书面记录。

1.2  在按本规程第8.0.2条做外窗淋水后进户目测观察检查。

       检查数量：全数检查。

2 外窗防水应符合下列要求：

2.1  建筑外墙金属窗、塑料窗水密性、气密性应由经备案的检测单位进行现场抽检合格 。

2.2  门窗框与墙体之间的采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝。

2.3 外窗及周边不应有渗漏。

  检查方法：

2.4 检查建筑外墙金属窗、塑料窗的现场抽样检测报告。

2.5  淋水观察检查。采，每3～4层（有挑檐的每1层）设置一条横向淋水带，淋水时间不少于1h。然后进户目测观察检查，对户内外门、窗有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查、处理情况作详细书面记录。人工淋水试验设备及方法参照本规程附录D。

  检查数量：

1  建筑外墙金属窗、塑料窗现场抽样数量按现行国家、行业和江苏省有相关规定执行。

2  人工淋水逐户全数检查。

2.6  厨卫间、开放式阳台等有防水排水要求的楼地面不得存在渗漏和积水现象，排水畅通。

     检查方法：蓄水、防水后检查。蓄水深度不小于20㎜，蓄水时间不少于24h。

     检查数量：全数检查。

2.7 厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。

  检验方法：观目测和测量。

  检查数量：全数检查。

2.8 屋面防水，顶层户内不应有渗漏痕迹。

  检查方法：观察检查。

  检查数量：逐户全数检查。

 

八、安装工程

 

1  给水管道系统安装工程

 

1.1  室内给水管道及配件安装质量要求

1  管道位置、标高正确，支架、吊架安装平稳牢固，间距、接口连接应符合《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规程》GB50242-2002的要求，严密无渗漏。

2  冷、热水管道上下平行安装时热水管道应在冷水管道上方；垂直平行安装时热水管道应在冷水管道的左侧。

3  阀门安装位置、方向正确，启闭灵活，

4  安装在楼板内的套管，其顶部应高出装饰地面20㎜；安装在卫生间及厨房内的套管，其顶部应高出装饰地面50㎜。穿过楼板的套管与套管之间缝隙宜用阻燃密实材料填实，且端面应光滑。管道的接口不得设在套管内。

检查方法：观察、尺量。

检查数量：全数检查。

1.2  室内各用水点放水通畅，水质清澈。

检查方法：通水冲洗后观察检查卫生器具、阀门及给水管管道接口部位。

检查数量：全数检查。

 

2  排水管道安装工程

 

2.1  室内排水管道及配件安装应符合下列要求：

1  管材、管件规格、型号符合设计及有关标准的要求。

2  用于室内排水的水平管道与立管的连接应采用45°三通、45°四通、90°斜三通或90°斜四通等配件连接。立管与排出管端部应采用两个45°弯头连接。

3  排水塑料管必须按设计要求及位置设置伸缩节。

4  管道坡度必须符合设计及规范要求，不应有倒坡或平坡现象。

5  生活污水管道上设置的检查口或清扫口应符合设计要求。

6  高层建筑中明设排水塑料管的，应按设计要求设置阻火圈或防火套管。

7  排水通气管不得与风道或烟道连接，且应符合下列规定:

1)通气管应高出屋面300mm；

2)在通气管出口4m 范围以内有门、窗时，通气管应高出门、窗顶600mm 或引向无门、窗一侧；

3)上人屋面通气管应高出屋面2m。

4)屋顶有隔热层应从隔热层板面算起。

检查方法:观察和尺量检查。

检查数量：全数检查。

2.2   地漏应低于地面高度，位置合理，满足排水要求；水封高度不小于50㎜。

检查方法:观察检查；插入地漏尺量存水高度。

检查数量：全数检查。

2.3  排水管道系统通水应畅通，管道及接口无渗漏。

检查方法：通水后同时打开该户所有用水点，对排水管道及接口部位进行通水检查。

  检查数量：全数检查。

 

3卫生器具安装工程

 

3.1  卫生器具安装应符合下列要求：

1  卫生器具安装尺寸、接管及坡度应符合设计及规范要求，固定牢固，接口封闭严密；器具表面无污染，无损伤划痕；支架、托架等金属件防腐良好。

2  卫生器具给水配件应完好无损伤，接口严密，启闭灵活。

检查方法：观察、尺量检查。

检查数量：全数检查。

 

九、室内采暖系统安装

 

1  管道及管配件安装应符合下列要求：

1.1  供回水水平干管宜采用热镀锌钢管，镀锌层破坏处应做防腐处理；保温层应完整无缺损，材质、厚度、平整度符合要求。

1.2  当散热器支管长度大于1.5m时，应设关卡固定，

1.3  穿过墙壁和楼板的套管应设置金属或塑料套管。安装在楼板内的金属套管，其顶部应高出装饰地面20㎜；安装在卫生间及厨房内的套管，其顶部应高出装饰地面50㎜。底部应与楼板底面相平。套管与套管之间缝隙宜用阻燃密实材料填实。

1.4  供、回水管道应有明显标识。

检查方法：观察、尺量检查。

检查数量：全数检查。

2  分、集水器应符合下列要求：

    2.1  分、集水器材质宜为铜质，成型良好，规格、型号、公称压力值应符合设计及有关标准的要求。

2.2  安装位置、高度应符合设计要求。

2.3  固定牢靠，阀门及接头连接严密，无渗漏。

检查方法：观察、尺量检查。

检查数量：全数检查。

3  散热器应符合下列要求：

3.1  散热器防腐及面漆附着良好，色泽均匀。

3.2  散热器背面与装饰后的墙内面安装距离宜为30 mm，支架、托架埋设牢固，安装位置正确。

  检查方法：观察检查。

检查数量：全数检查。

 

十、电气工程

 

1  分户配电箱安装应符合下列要求：

1.1  插座回路应设置动作电流不大于30mA、动作时间不大于0.1s的剩余电流保护装置，剩余电流保护应做模拟动作试验。

1.2  回路标号齐全、准确。

1.3  导线分色应符合《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002的要求，配线整齐、无绞接，导线不伤芯、不断股，端子接线不多于2根，PE干线直接与PE排连接，零线和PE线经汇流排配出。

1.4  导线连接紧密。

检查方法：

1  用漏电测试仪测量插座回路保护动作参数。

2  通过开关通、断电试验检查回路功能标识。

3  观察检查导线分色、内部配线、接线。

4  检查数量：全数检查。

2  开关、插座安装应符合下列要求：

    2.1  开关安装位置距门边150～200㎜。

2.2  安装高度在1.8m以下的电源插座应采用安全型插座；卫生间电源插座、非封闭阳台插座应采用防溅型插座；洗衣机、电热水器、空调电路插座应带开关。

3  面板安装紧贴墙面，面板四周无缝隙。

检查方法：

3.1  对照规范和设计图纸检查开关、插座型号。

3.2  检查插座安全门。

3.3  通电后用插座相位检测仪检查接线。

3.4  打开插座面板查看PE线连接。

检查数量：打开插座面板抽查不少于2处。

3.5  单股导线连接采用标准绕接、搪锡和双层绝缘处理；或用质量合格的压线帽顺直插入、塞满、压接牢固。

检查方法：打开导线连接处检查。

检查数量：每户抽查不少于2处，并做已查记录。

3.6 设洗浴设备的卫生间应作等电位联，并联结卫生间范围内的建筑物钢筋和插座PE线；端子排厚度是否符合4mm要求。异种材料搭接面应有防止电化学腐蚀措施。

检查方法：观察、尺量检查。

检查数量：全数检查。

3.7  灯具检查应符合下列要求：

1  灯具及其配件齐全，无机械损伤、变形、涂层剥落、灯罩破裂。

2  灯具距地面高度小于2.4m时，灯具的可接近裸露导体必须可靠接地（PE）或接零（PEN）。

检查方法：观察检查，尺量检查。

检查数量：全数检查。

3.8  插座接线应符合下列规定：

1  单相两孔插座，面对插座的右孔或上孔与相线连接，左孔或下孔与零线连接；单相三孔插座，面对插座的右孔与相线连接，左孔与零线连接。

2  单相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地（PE）或接零（PEN）线接在上孔。插座的接地端子不予领先接地端子连接。同一场所的三相插座，接线的相序一致。

3  接地（PE）或接零（PEN）线在插座间不串联连接。

检查方法：检测仪检查；打开插座面板查看相位接线方式。

检查数量：每户至少检查2～3个回路。

 

十一、智能建筑

 

1  多媒体箱安装应符合下列要求：

1.1  每套住宅应设置多媒体箱。

1.2  语音、数据、电视器件接口、进线（管）齐全。

1.3  弱电线缆符合设计要求。

检查方法：

1  观察检查。

2  检查弱电线缆、标记、型号。

检查数量：全数检查。

2  信息插座面板安装应符合下列要求：

2.1  在主卧室、起居室应设置网络通信、CATV终端，并符合设计要求。

2.2  线缆与信息插座连接可靠，与墙面贴合严密。

检查方法：观察检查；打开信息面板查看接线情况。

检查数量：全数检查，接线抽查不少于2处，并做好已查标记。

3  CATV、网络通信等传输导线应符合下列要求：

3.1  CATV、网络通信等传输导线应通长布置，中间不得有接头。

3.2  CATV、网络通信等传输导线信号畅通。

3.3  CATV、网络通信等传输导线与多媒体信息箱的接线正确、牢固。

检查方法：检查智能化系统功能检测报告；打开多媒体信息箱查看接线。

检查数量：全数检查。

4  安全防范系统安装应符合下列要求：

4.1  住宅内访客对讲系统安装位置正确，信号畅通，并与物业联动；门锁控制装置使用方便；按系统要求预留管线。

4.2  开启防盗门应灵活。

4.3  语音、视屏信号清晰。

检查方法：观察检查；模拟操作，试验不少于3次。

检查数量：全数检查。

5  报警、联动应及时、准确无误。

检查方法：机房一人，户内一人，模拟报警3次观察检查。

检查数量：全数检查。

 

十二、通风与空调工程

 

1  外墙空调洞节点处理应符合设计要求。

检查方法：观察检查。

检查数量：全数检查。

2  送风、制冷、炙热功能应符合下列要求：

2.1  出风口风量应不低于设计排风量的85%。

2.2  房间温度与设计温度相差不大于2℃。

检查方法：检查检测报告。

检查数量：全数检查。

 

 十三、其他规定

1  地下室防水等级应符合设计要求,如设计无要求,应不低于2级。

检查方法：观察检查。

检查数量：全数检查。

2  地下室通道的净高不应小于2m（允许偏差-20㎜）。

检查方法：用钢尺或激光测距仪量测。

检查数量：走道净高按10延长米检查1处，但不少于3处。

3  烟道表面应无开裂；进气口应安装可拆卸式防火止火阀，并印制出厂合格标识。止回阀阀板摆动灵活，关闭位置准确。

检查方法：观察检查和用钢尺尺测。

检查数量：全数检查。

4  厨房间及无外窗的卫生间应预留通风设施的位置及排风机的位置和电源。

检查方法：观察检查。

检查数量：全数检查。

5  信报箱安装设置应符合设计要求，安装牢固，配件齐全。

检查方法：观察检查。

检查数量：全数检查。